In de praktijk blijkt dat steeds meer scheidende paren ervoor kiezen om de gezamenlijke woning onverdeeld te laten. Wat daarbij van belang is, is dat de hypotheekrente na scheiding volledig aftrekbaar blijft.
En dat is niet zo simpel, juist omdat banken in veel gevallen hier veel moeite mee hebben en omdat de verstrekkingsnormen bij aanvang van de financiering veelal is gebaseerd op twee arbeidsinkomens.
Voor veel scheidende partners is er echter een oplossing om de gezamenlijke woning onverdeeld te laten door middel van overdracht van de economisch eigendom van de woning. Eén van de partners kan wellicht betaalbaar blijven wonen. De beslissing tot verkoop, bijvoorbeeld om waardeherstel van de woning te bewerkstelligen, kan worden uitgesteld.
Na de scheiding zijn er diverse redenen waarom één van de partners in de gezamenlijke woning blijft wonen. Te denken valt aan:
- Rust bieden aan de kinderen, zodat deze hun vertrouwde woonplek en sociale omgeving kunnen behouden.
- De verkoop van de woning is vaak geen uitkomst vanwege de herstellende woningmarkt (onderwaarde).
- De betaalbaarheid van de gezamenlijke woning is vaak geen probleem, terwijl de huurlasten vaak hoger zijn
Hypotheek en hypotheekrente
Op het moment dat één van de partners na scheiding wil blijven wonen, loopt het bij de bank of verzekeraar nogal eens spaak. Door de verstrekkingsnormen kan of wil de bank niet meewerken aan ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ten opzichte van de hypothecaire geldlening van de vertrekkende partner. De overdracht van zijn of haar aandeel in het eigendom van de gezamenlijke woning aan de achterblijvende partner blijkt niet mogelijk.
Het aanhouden of verkoop van de gezamenlijke woning lijkt de enige optie. Het aanhouden van de gezamenlijke woning geeft als complicatie dat gedurende een periode van 24 maanden, nadat de vertrekkende partij is ingeschreven in de Register van de burgerlijke Stand op een ander woonadres (BRP voorheen GBA), hypotheekrenteaftrek nog mag worden toegepast, na deze periode is het deel (vaak 50%) van de vertrekkende partner niet meer fiscaal aftrekvaar.
De netto lasten van de hypothecaire geldlening nemen na 24 maanden dus toe.
Overdracht Economisch Eigendom
Om het verlies van hypotheekrenteaftrek te voorkomen en de betaalbaarheid te kunnen handhaven, kan worden overwogen de economische eigendom over te dragen. Het voordeel van overdracht van de economische eigendom is, dat de hypotheekrente voor de achterblijvende partner volledig aftrekbaar wordt. Dit kunnen de partners in een convenant of vaststellingsovereenkomst overeenkomen. De bank behoeft geen toestemming te geven.
Het is van belang om de afspraken op juiste wijze vast te leggen, zodat voor de belastingdienst duidelijk is dat het om een overdracht gaat van ten minste het economische eigendom, zodat de achterblijvende partner de volledige hypotheekrente kan genieten. Ook het inregelen van de betaalstroom richting de bank dient op de juiste wijze plaats te vinden.
Een aantal voorwaarden zijn van toepassing, waaronder:
- De woning dient de achterblijvende partner als hoofdverblijf ter beschikking te staan;
- De achterblijvende partner dient de voordelen van de woning te genieten;
- De achterblijvende partner dient in ieder geval (een deel) van de kosten en lasten van de woning te dragen;
Het Gerechtshof Amsterdam heeft uitspraak gedaan in een zaak omtrent de aftrekbaarheid van hypotheekrente bij de toedeling van een woning. In hoger beroep is vast komen te staan, dat indien het economische eigendom is toebedeeld aan één van de partners, deze partner ook de volledige hypotheekrente kan aftrekken.
Nadeel Overdracht Economisch Eigendom
Een nadeel is dat de vertrekkende partner is dat deze hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de hypothecaire geldlening rustend op de ooit gezamenlijke woning. De bank kan betalingsachterstanden blijven verhalen op zowel de achterblijvende partner als op de vertrekkende partner. Een andere regeling tussen partners in het convenant of vaststellingsovereenkomst kan dit niet voorkomen Deze onderlinge afspraak is niet bindend ten opzichte van de bank. Een goede afweging omtrent de risico’s voor zowel de achterblijvende partner als de vertrekkende partner is van belang. Goede advisering en begeleiding is noodzakelijk. De hypotheekadviseur/financieel adviseur speelt hierin een leidende rol.
Hypotheekaanpassing
Een overdracht zoals hierboven genoemd valt onder de nieuwe regels die van toepassing zijn vanaf 01-01-2013. De helft van de hypotheek zal bij overdracht moeten worden omgezet naar een hypotheek op basis van annuïtair aflosschema. Immers er wordt juridisch een nieuw eigenaar gekoppeld aan de overgedragen helft van de gezamenlijke woning.
Het kan zelf een overweging zijn de hypothecaire geldlening voor echtscheiding om te zetten naar de nieuwe constructie die over 24 maanden zal worden overeengekomen. Vooraf regeren is hier zeker op zijn plaats.
